Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin fesih bildirimiyle sona ermesi, sürenin belirli ya da belirsiz olmasına ve kanuni bildirim sürelerine göre farklı kurallara tabidir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesine dayanarak tek başına sözleşmeyi sona erdiremez.
Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, kanunda belirlenen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bu yola her zaman başvurabilirken, kiraya verenin hakkı sınırlandırılmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Eşlerden birinin kiracı olduğu aile konutunda, bildirimin geçerliliği için diğer eşe de yapılması gerekir.
Fesih bildirimlerinde sürelere ve şekil şartlarına uyulmaması hak kaybına yol açar. Sözleşmenizin sona erdirilmesinde doğru yolun izlenmesi için hukuki destek alabilirsiniz.
Fesih bildiriminin sonuç doğurmaması ya da geçerliliğinin tartışılması hâlinde uyuşmazlık yargıya taşınır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Bu kural, tahliye ve kira bedeline ilişkin istemleri kapsar. İlamsız icra yoluyla tahliye istemleri ise bu kuralın dışında bırakılmıştır; icra dairesine başvurmadan önce arabuluculuk şartı aranmaz.
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan mahkemeye başvurulması, davanın usulden reddine yol açar. Anlaşmaya varılamadığına dair son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Buna karşılık kanunda öngörülen bildirim sürelerinin kaçırılmış olması, arabuluculuk sürecinin işletilmesiyle giderilemez; bildirim süreleri ayrıca gözetilmelidir. Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat, kanuni temsilcileri ya da avukatları aracılığıyla katılabileceği de gözetilmelidir. Görüşmelerde varılan anlaşmanın kapsamının ve ifa zamanının açıkça yazılması, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önler.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar bu mahkemenin görev alanındadır (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4). Görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alınır. Görev kuralına aykırı açılan davada verilecek görevsizlik kararı üzerine, kanunda öngörülen süre içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesinin istenmesi gerekir (HMK m.20).
Yetki bakımından genel kural uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6). Sözleşmeden doğan davalarda, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir (HMK m.10). Tahliye istemleri taşınmazın aynına ilişkin olmadığından bu davalarda kesin yetki kuralı bulunmaz. Ayrıca yetki sözleşmesi yapma imkânı tacirler ve kamu tüzel kişileriyle sınırlandırıldığından, diğer kiracılar bakımından sözleşmeye konulan yetki kayıtları geçerli olmaz (HMK m.17). Yetkisiz mahkemede açılan davada yetki itirazının süresinde ve usulüne uygun biçimde ileri sürülmesi ayrıca önem taşır.
Kiracı, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. 6098 sayılı TBK m.347 uyarınca bu bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Uzama her yıl için ayrı ayrı gerçekleşir.
Hayır, kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 sayılı TBK m.347 uyarınca kiraya veren, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresinin bitiminden sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Evet, zorunludur. 6098 sayılı TBK m.348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Şekle uygun olmayan bildirim hukuki sonuç doğurmaz. Uygulamada tebliğ tarihinin ispatı bakımından bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilir. Ayrıca TBK m.349 uyarınca aile konutu kiralarında kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.
Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı süreçlerinde hukuki destek için bize ulaşın.
Belirli süreli kira sözleşmesinin sürenin sonunda kendiliğinden uzaması.
Devamını oku ›Makale6098 sayılı TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine cezai şart ve muacceliyet yasağı.
Devamını oku ›MakaleKiralananı sonradan satın alan yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkı ve TBK m.351 dayanağı.
Devamını oku ›MakaleKira sözleşmesi şekle bağlı olmasa da sözlü sözleşmelerde ispat sorunu doğar; yazılı delil, banka kayıtları ve tanık dinlenmesine ilişkin esaslar açıklanıyor.
Devamını oku ›Makale6098 sayılı TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarının özel hükümlere tabi olması ile diğer kira türlerinden farkları.
Devamını oku ›MakaleKira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi durumunda önemli sebeple olağanüstü fesih; TBK m.331 dayanağı.
Devamını oku ›