Kira Sözleşmesinde Cezai Şart Yasağı

Kiracıyı Koruyan Yasak

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu kapsamda, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Muacceliyet Kaydı Yasağı

Bir kira döneminin ödenmemesi hâlinde, sonraki dönemlere ait kira bedellerinin de muaccel (hemen istenebilir) hâle geleceğine ilişkin düzenlemeler de geçersizdir. Bu yasak, kiracının ağır yükümlülük altına sokulmasını önler.

Geçersizliğin Sonucu

Bu kurala aykırı cezai şart ve muacceliyet kayıtları geçersiz sayılır; ancak sözleşmenin geçerli kalan kısmı yürürlükte kalır. Kiracı, geçersiz düzenlemelere dayanarak yapılan talepleri kabul etmek zorunda değildir.

İstisnalar

Bu koruyucu kurallar, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Çatısız işyeri, arsa veya ürün kiraları gibi genel hükümlere tabi kiralarda taraflar cezai şart kararlaştırabilir; bu ayrım önemlidir.

Hukuki Destek

Kira sözleşmesindeki cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının geçerliliği, somut duruma göre değerlendirilmelidir. Sözleşmenizin incelenmesi için hukuki destek alabilirsiniz.

Ödenen Bedelin Geri İstenmesi

Geçersiz bir cezai şart veya muacceliyet kaydına dayanarak ödeme yapan kiracı, ödediği tutarı geri isteyebilir. Geçersiz bir hükme dayanılarak yapılan ödeme geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığından, istem sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Kiracının borçlu olmadığını bilmeden ödeme yapmış olması, iade istemi bakımından önem taşır. Ödemenin banka kanalıyla ya da makbuzla belgelenmesi, iade davasında ispat yükünün karşılanmasını kolaylaştırır ve tutar tartışmasını büyük ölçüde önler. Ödeme açıklamasına ilgili dönemin ve kalemin yazılması da sonradan yapılacak mahsup tartışmalarını azaltır.

Geçersiz kayda dayanılarak icra takibi başlatılmışsa kiracı takibe itiraz ederek borçlu olmadığını ileri sürebilir; uyuşmazlık itirazın iptali ya da menfi tespit davalarıyla yargıya taşınır. Ödeme cebri icra tehdidi altında yapılmışsa istirdat davası gündeme gelir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.82 uyarınca hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Bu nedenle iade isteminin gecikmeden ileri sürülmesi gerekir.

Görevli Mahkeme ve Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Cezai şartın geçersizliğinin tespiti, ödenen tutarın iadesi ve muacceliyet kaydına dayalı taleplerin reddi istemleri bu kapsamda değerlendirilir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir. Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Sözleşmeye konulan aksi yöndeki kayıtlar sonuç doğurmaz. Yargılamanın basit usule tabi olması nedeniyle delillerin dilekçelerle birlikte sunulması da ayrıca önem taşır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Cezai şart ve muacceliyet kaydına dayanan alacak istemleri ile bunların iadesine ilişkin talepler de bu kapsamda görülür. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise kapsam dışındadır. Arabuluculuk sürecinde geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur; eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Anlaşma belgesinde geçersiz kayıtların yeniden üretilmemesine de dikkat edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesine cezai şart konulabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında konulamaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.346 uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Genel hükümlere tabi kiralarda ise cezai şart kararlaştırılabilir.

Kira sözleşmesindeki muacceliyet kaydı geçerli midir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değildir. Bir kira döneminin ödenmemesi hâlinde sonraki dönemlere ait kira bedellerinin de muaccel hâle geleceğine ilişkin düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu m.346 uyarınca geçersiz sayılır. Bu yasak, kiracının orantısız bir yük altına sokulmasını önlemeyi amaçlar.

Cezai şart geçersizse sözleşmenin tamamı geçersiz mi olur?

Hayır, yalnızca yasağa aykırı cezai şart ve muacceliyet kayıtları geçersiz sayılır; sözleşmenin geri kalan hükümleri yürürlükte kalır. Kiracı, geçersiz kayda dayanılarak yapılan ödeme taleplerini kabul etmek zorunda değildir. Bu kayda dayanılarak tahsil edilmiş tutarların iadesi de talep edilebilir. Geçersizlik, sözleşmenin tarafları arasında ayrıca ileri sürülmesine gerek olmaksızın hüküm doğurur.