Kirada Yan Giderler ve Aidat

Yan Giderler Nedir?

Yan giderler, kiralananın kullanımıyla bağlantılı; ısınma, aydınlatma, su gibi giderler ile kullanımdan doğan tüketim bedelleridir. Kiralananın kullanılması için zorunlu olan bu giderlerden hangisinin kime ait olacağı önem taşır.

Kanuni Kural

Aksi kararlaştırılmamışsa, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kiraya verenin yapması gereken esaslı giderler ona aittir. Buna karşılık kiracı, kullanımından kaynaklanan tüketim ve kullanım giderlerinden sorumlu tutulabilir.

Aidat Sorumluluğu

Apartman veya site aidatı içinde yer alan yakıt, su, temizlik gibi kullanım giderleri kural olarak kiracıya; demirbaş, büyük onarım ve yönetim giderlerinden malik niteliğinden doğanlar ise kiraya verene ait olabilir. Sözleşmede açık düzenleme yapılması uyuşmazlığı önler.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu hükme aykırı, özellikle cezai şart öngören veya kiracıyı ağırlaştıran düzenlemeler geçersizdir.

Hukuki Destek

Yan gider ve aidat sorumluluğunun sözleşmede doğru düzenlenmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkları önler. Sözleşmenizin hazırlanması veya bir uyuşmazlığın çözümü için hukuki destek almanız yararınıza olur.

Uyuşmazlık Hâlinde İzlenecek Yol

Yan gider ve aidat uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden doğan bu talepler, dava konusunun değerine bakılmaksızın bu mahkemede incelenir (6100 sayılı Kanun m.4). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması ise dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiracıdan haksız biçimde tahsil edilen tutarların iadesi, sözleşmedeki ilgili hükmün geçersizliğine dayandırılarak istenebilir. Talebin dayandığı hükümlerin dilekçede açıkça gösterilmesi yerinde olur. Ayrıca talebin kısmi dava mı yoksa belirsiz alacak davası olarak mı açılacağı, faiz ve harç sonuçları bakımından baştan değerlendirilmelidir.

Kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmazlarda, ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte kiracının da müteselsilen sorumlu olduğu kabul edilmiştir; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22). Bu nedenle yönetim, aidat alacağı için kiracıya da başvurabilir. Kiracının bu kapsamda yaptığı ödemeler kira borcundan mahsup edilir. Sözleşmedeki farklı düzenlemeler, yönetim ile kiracı arasındaki bu kanuni ilişkiyi değiştirmez. Kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkide ise sözleşme hükümleri ve kanunun emredici kuralları birlikte uygulanır.

Sözleşme ve Ödemelerde Dikkat Edilecek Hususlar

Sık karşılaşılan ilk hata, aidatın tamamının kiracıya yükleneceğinin varsayılmasıdır. Aidat içinde yer alan kalemlerin ayrıştırılması gerekir; yakıt, su ve temizlik gibi kullanıma bağlı giderler ile demirbaş, büyük onarım ve yenileme gibi malik sıfatından doğan giderler aynı hukuki rejime tabi değildir. İkinci hata, sözleşmeye kiracı aleyhine ek ödeme yükümlülükleri getiren hükümler konulmasıdır; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür düzenlemeler geçersizdir (6098 sayılı Kanun m.346). Bu tür hükümlerin geçersizliği, sözleşmenin diğer hükümlerinin geçerliliğini kural olarak etkilemez.

Bir diğer hata, ödemelerin belgelendirilmemesidir. Elden yapılan aidat ve yan gider ödemeleri, sonradan hangi kaleme ilişkin olduğunun tespitini güçleştirir; ödemelerin açıklama yazılarak banka aracılığıyla yapılması yerinde olur. Yönetimden alınacak işletme projesi ve gider dökümü, kalemlerin niteliğini gösteren temel belgedir. Ayrıca ödenmeyen aidat nedeniyle gönderilecek ihtarnamelerde talep edilen kalemlerin ayrı ayrı gösterilmesi, sonraki uyuşmazlıklarda önemli bir ispat kolaylığı sağlar. Böylece hangi kalemin hangi tarafa ait olduğu, uyuşmazlık büyümeden ortaya konulmuş olur ve çözüm süresi kısalır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinde yan giderler kime aittir?

Aksi kararlaştırılmamışsa, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kiraya verenin yapması gereken esaslı giderler ona; ısınma, aydınlatma ve su gibi kullanımdan doğan tüketim giderleri ise kiracıya aittir. Yan giderler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.341'de düzenlenmiştir. Sözleşmede açık düzenleme yapılması uyuşmazlığı önler.

Apartman aidatını kiracı mı ödemek zorundadır?

Aidat içindeki yakıt, su ve temizlik gibi kullanım giderleri kural olarak kiracıya aittir. Demirbaş, büyük onarım ve yönetim giderlerinden malik niteliğinden doğanlar ise kiraya verene ait olabilir. Sözleşmede aidatın hangi kısmının kime ait olduğunun açıkça yazılması, ileride doğacak uyuşmazlıkları önler.

Kiracıdan kira ve yan gider dışında ödeme istenebilir mi?

Hayır; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.346 uyarınca bu hükme aykırı düzenlemeler, özellikle cezai şart öngören veya kiracıyı ağırlaştıran kayıtlar geçersizdir.