Kira Sözleşmesinde Tahliye Sebepleri

Sınırlı Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin keyfî talebiyle çıkarılamaz. Tahliye, ancak kanunda gösterilen sebeplerin varlığında ve usulüne uygun açılan dava ile mümkündür. Sebepler, kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklananlar olarak ikiye ayrılır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gibi sebepler bu kapsamdadır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleridir. Bu sebepler, kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesine dayanır.

Dava Süresi

Tahliye davasının, kanunda öngörülen sürelerde açılması gerekir. Örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliyede, sürenin bitiminden başlayan dava açma süresine uyulmalıdır. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar.

Hukuki Destek

Tahliye sebeplerinin doğru belirlenmesi ve sürelere uyulması, davanın sonucunu belirler. Kira uyuşmazlıklarınızda hukuki destek alabilirsiniz.

Tahliye Kararının Sonuçları ve Yeniden Kiralama Yasağı

Tahliye kararının kesinleşmesiyle kiracının taşınmazı boşaltma yükümlülüğü doğar; kendiliğinden boşaltılmaması hâlinde karar, ilamların icrası hükümlerine göre icra dairesi eliyle yerine getirilir. Bununla birlikte kanun, tahliyeden sonra kiraya vereni de bağlayan sınırlamalar öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu m.355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kural, gerçek olmayan ihtiyaç iddialarıyla tahliye sağlanmasının önüne geçmeyi amaçlar. Bu sınırlamalar, tahliye kararının kesinleşmesinden sonra da kiraya vereni bağlamaya devam eder.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Ayrıca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).

Dava Şartı Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kural 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen Ek m.1 ile getirilmiştir. Tahliye davaları da bu kapsamda olduğundan, arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Sürecin son tutanakla sonuçlanması ve tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir; anlaşma sağlanması hâlinde düzenlenen belge icra edilebilirlik bakımından ayrı bir avantaj sağlar.

Görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.6) ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (HMK m.10) yetkilidir. Süreler yönünden ise TBK m.353 önem taşır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirimin yapılmaması, aksi hâlde korunabilecek tahliye hakkının bir yıl ertelenmesine yol açar.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle tahliye ettirebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle ve dava yoluyla tahliye edilebilir. Sebepler, kiraya verenden kaynaklananlar ile kiracıdan kaynaklananlar olarak ikiye ayrılır. Tahliye sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 ile m.352'de düzenlenmiştir; keyfî tahliye mümkün değildir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi koşullarda açılır?

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı da tahliye sebebidir; her ikisi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350'de yer alır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ne anlama gelir?

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması da bir tahliye sebebidir; her iki hâl 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352'de düzenlenmiştir.