Alt Kiracının Durumu ve Tahliyesi

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Kiracı, kiralananı bir başkasına alt kiraya verebilir veya kullanım hakkını devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu, ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla mümkündür (TBK m.322).

Alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya tanınandan daha geniş biçimde kullanamaz. Asıl kiracı, alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmasından kiraya verene karşı sorumludur.

Asıl Kira ile Bağlantı

Alt kira, asıl kira sözleşmesine bağımlıdır. Asıl kira sona erdiğinde alt kira da kural olarak sona erer; alt kiracı, asıl sözleşmenin süresinden ve koşullarından bağımsız bir hak elde edemez.

Kiraya veren, alt kiracıya doğrudan bazı taleplerde bulunabilir; alt kiracı da kiralananı sözleşmeye uygun kullanmakla yükümlüdür.

Alt Kiracının Tahliyesi

Asıl kira ilişkisi tahliye ile sona erdiğinde, alt kiracı da kiralananı boşaltmak zorundadır; alt kiracı asıl sözleşmeye dayanamaz. Tahliye kararı, kiralananda bulunan alt kiracıya karşı da infaz edilebilir.

İzinsiz yapılan alt kira, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve asıl kiracının tahliyesine dahi gerekçe olabilir; bu nedenle rızanın yazılı alınması önemlidir.

İzinsiz Alt Kirada Fesih Süreci

Kiraya verenin rızası olmadan yapılan alt kira, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırılık oluşturur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, bu aykırılığın giderilmesi için kiracıya yazılı bildirimle en az otuz gün süre vermek zorundadır. Verilen süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme, yazılı bildirimle feshedilebilir. Bu prosedüre uyulmadan açılan tahliye davaları, esasa girilmeden reddedilme riski taşır. İşyeri kiralarında ise sözleşmede alt kiraya açık izin verilip verilmediği ayrıca incelenir.

Fesih bildiriminin ve süre veren ihtarın ispatı büyük önem taşıdığından, bunların noter aracılığıyla gönderilmesi yerinde olur. İhtarda aykırılığın somut biçimde açıklanması, alt kiracının kimliğine ve kullanım biçimine değinilmesi beklenir. Kiracının verilen süre içinde alt kira ilişkisini sona erdirmesi hâlinde fesih hakkı kullanılamaz. Kiraya verenin izinsiz alt kirayı uzun süre bilerek sessiz kalması ise, sonradan bu sebebe dayanmasını dürüstlük kuralı çerçevesinde tartışmalı hâle getirebilir. Kiraya verenin sonradan verdiği rızanın yazılı biçimde belgelenmesi de ileride doğacak tartışmaları önler.

Görevli Mahkeme ve Dava Şartı Arabuluculuk

Alt kiradan doğan uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklandığından sulh hukuk mahkemesinde görülür ve görev, dava konusunun değerine bağlı değildir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir. Tahliye talebiyle birlikte kira alacağı ve tazminat istemleri aynı davada ileri sürülebilir. Alt kiracıya karşı da talep yöneltilecekse, davanın ona da yöneltilmesi ve hükmün ona karşı da kurulması gerekir. Aksi hâlde alt kiracı, kendisine karşı kurulmayan hükmün infazına direnerek süreci uzatabilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu zorunluluk, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bakımından uygulanmaz. Dolayısıyla izinsiz alt kira sebebiyle açılacak tahliye davasında arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekirken, kira bedelinin ödenmemesine dayalı icra yoluyla tahliye talebinde bu şart aranmaz. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi, davanın usulden reddine yol açar. Bu nedenle talebin hangi hukuki sebebe dayandırılacağı ve hangi yolun izleneceği, başvurudan önce netleştirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraladığım evi başkasına kiralayabilir miyim?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira, kiraya verenin yazılı rızasıyla mümkündür. İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur.

Asıl kira biterse alt kiracı kalabilir mi?

Hayır. Alt kira asıl sözleşmeye bağımlıdır; asıl kira sona erince alt kira da sona erer ve alt kiracı kiralananı boşaltır.

İzinsiz alt kiranın sonucu nedir?

İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık sayılır ve asıl kiracının tahliyesine dahi gerekçe olabilir.