Kiracının Erken Tahliyesi ve Tazminat

Kiracının Erken Tahliyesi

Kiracı, belirli süreli veya belirsiz süreli kira sözleşmesini, sözleşmeye veya kanuna uygun fesih süresine uymadan, yani erken biçimde sona erdirip taşınmazı boşaltabilir. Ancak bu durum, kiracıyı sözleşmeden doğan yükümlülüklerden tümüyle kurtarmaz.

Erken tahliye hâlinde kiracının sorumluluğunun kapsamı, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir.

Kiracının Sorumluluğunun Süresi

Kiracı, sözleşmeyi erken sona erdirdiğinde, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder (TBK m.325). Bu süre, taşınmazın özelliklerine ve piyasa koşullarına göre belirlenir.

Kiraya verenin, taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çaba göstermesi beklenir.

Sorumluluğun Sona Ermesi

Kiracının yerine, kiraya verenin kabul edebileceği ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması hâlinde, kiracının sorumluluğu sona erer. Böylece kiraya veren mükerrer kira geliri elde edemez.

Uyuşmazlıklarda, makul sürenin ve kiraya verenin çabalarının değerlendirilmesi önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu kural 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesinde açıkça düzenlenmiştir ve erken tahliye nedeniyle istenen kira bedeli ile tazminat talepleri de bu kapsamdadır. Alacak yüksek olsa dahi asliye hukuk mahkemesine başvurulamaz; görev kuralları kamu düzenindendir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Görevsiz mahkemede açılan dava usulden reddedilir ve önemli süre kayıpları doğar. Tahliye talebiyle birlikte ileri sürülen kira alacağı ve tazminat istemleri de aynı mahkemede birlikte incelenir.

Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir. Sözleşmeden doğan davalarda, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir; kira bedelinin ödeneceği yerin belirlenmesi bu bakımından önem taşır. Uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisinden söz edilemez. Tacirler arasındaki kira ilişkilerinde ise geçerli bir yetki sözleşmesi yapılmışsa, kararlaştırılan mahkeme yetkili olur. Yetki itirazının süresinde ve yetkili mahkeme gösterilerek ileri sürülmemesi hâlinde, dava açılan mahkeme yetkili hâle gelir.

İspat ve Deliller

Erken tahliye uyuşmazlıklarında ilk tartışma, taşınmazın hangi tarihte boşaltıldığıdır. Kiracı, tahliye iradesini ve anahtarın teslim edildiğini ispatla yükümlüdür. Anahtar teslim tutanağı, noter aracılığıyla yapılan bildirim, elektrik ve su aboneliklerinin kapatılma tarihleri, taşınma faturaları ve karşılıklı yazışmalar bu noktada belirleyici olur. Anahtarın kabul edilmemesi hâlinde kiracının anahtarı notere tevdi etmesi, sorumluluğunun gereksiz yere uzamasını önleyen etkili bir yoldur. Tahliye tarihi kesin biçimde belirlenmeden, kiracının kira bedelinden hangi döneme kadar sorumlu tutulacağı da hesaplanamaz.

İkinci tartışma, makul sürenin uzunluğu ve kiraya verenin yeniden kiralama çabasıdır. Kiraya verenin ilan verip vermediği, emlak ofisleriyle görüşüp görüşmediği ve kendisine önerilen yeni kiracıyı haklı sebeple reddedip reddetmediği incelenir. Bu hususlar ilan kayıtları, yazışmalar ve tanık beyanlarıyla ortaya konulur. Taşınmazın konumuna ve niteliğine göre makul sürenin belirlenmesinde emsal kira araştırmasına ve bilirkişi incelemesine başvurulması yaygın bir uygulamadır. Kiralananda tahliye sırasında oluşan hasar iddiaları da aynı davada ileri sürülebileceğinden, teslim anındaki durumun tutanakla saptanması yararlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı sözleşmeden önce çıkarsa kira öder mi?

Kiracı, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.

Bu sorumluluk ne zaman biter?

Kiraya verenin kabul edebileceği uygun yeni bir kiracı bulunduğunda kiracının sorumluluğu sona erer.

Kiraya verenin yükümlülüğü var mı?

Evet. Kiraya verenin, taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çaba göstermesi beklenir.