İhalenin Feshi

İhalenin Feshi Nedir?

İhalenin feshi, icra yoluyla yapılan satışta (açık artırmada) hukuka aykırılık bulunması hâlinde, ihalenin geçersiz kılınması için icra mahkemesine başvurulmasıdır (İİK m.134). Amaç, usulsüz satışların düzeltilmesidir.

İhalenin feshini yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler isteyebilir.

Fesih Sebepleri

İhalenin feshi; satış ilanının usulüne uygun yapılmaması, ihaleye fesat karıştırılması, alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında yanıltılması veya artırma koşullarına aykırılık gibi sebeplere dayanabilir. Sebepler dar yorumlanır.

Talebin, kanunda öngörülen kısa süre içinde ileri sürülmesi gerekir.

Talebin Reddi ve Para Cezası

İhalenin feshi talebinin reddedilmesi hâlinde, talep eden aleyhine ihale bedelinin belirli bir oranı tutarında para cezasına hükmedilebilir. Bu kural, dayanaksız fesih taleplerini caydırmayı amaçlar.

Bu nedenle fesih talebinin somut ve haklı sebeplere dayandırılması önemlidir.

Talebin İncelenmesi ve Sonuçları

İhalenin feshi talebi, icra mahkemesince şikâyet usulüne göre incelenir. Talepte bulunan ilgili, ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarara uğradığını ispatla yükümlüdür (İİK m.134). Bu nedenle soyut biçimde usulsüzlük ileri sürmek yeterli olmaz; usulsüzlük ile menfaat ihlali arasındaki bağlantı somut olarak gösterilmelidir. Talebin kabulü hâlinde ihale geçersiz sayılır, alıcı adına yapılmış tescil terkin edilir ve satış işlemleri kanunda öngörülen usule göre yeniden yapılır. Bu nedenle dilekçede, hangi işlemin hangi kurala aykırı olduğu ve bu aykırılığın sonuca etkisi ayrı ayrı açıklanmalıdır.

Fesih talebinde bulunulması, kural olarak satış bedelinin alacaklılara ödenmesini kendiliğinden durdurmaz; ancak icra mahkemesi gerektiğinde bu konuda karar verebilir. Talebin reddi hâlinde ise fesih isteyen aleyhine, ihale bedeline oranla belirlenen bir para cezasına hükmedilir. Bu yönüyle ihalenin feshi, sonucu itibarıyla risk taşıyan bir yoldur. Kararlara karşı kanun yoluna başvurulması mümkündür; ancak başvurunun süresinde ve gerekçeli biçimde yapılması gerekir. Bu nedenle talebin, dosya kapsamındaki tebligat parçaları ve satış tutanakları incelenerek hazırlanması; ileri sürülecek sebeplerin baştan belirlenmesi gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata sürenin kaçırılmasıdır. İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren işleyen kısa ve hak düşürücü bir süreye tabidir; ihaleden haberdar olmayan ilgililer bakımından ise süre öğrenme tarihinden başlar. Süre geçtikten sonra ileri sürülen sebepler, ne kadar haklı olursa olsun incelenmez. İkinci hata, ihalenin feshi ile satış işlemine karşı yapılacak diğer şikâyetlerin karıştırılmasıdır; her başvurunun kendine özgü süresi ve sebepleri bulunur. Bu nedenle satış sürecinin her aşamasında yapılan tebligatların ve ilanların tarihleri düzenli biçimde takip edilmelidir.

Bir diğer yaygın hata, taşınmazın değerinin düşük olduğu iddiasının tek başına fesih sebebi sayılacağı düşüncesidir. Kıymet takdirine itiraz satıştan önce ayrı bir usule tabi olduğundan, bu aşamada itiraz edilmemişse sonradan ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülmesi güçleşir. Ayrıca satış ilanının tebliğ edilmemesi gibi sebeplerde, tebligatın kime ve hangi adrese yapıldığı dosyadan titizlikle incelenmelidir. Dayanaksız taleplerin para cezası riski doğurduğu da unutulmamalıdır. Bu nedenle talebin, dosya kapsamıyla desteklenen somut sebeplere dayandırılması ve gereksiz yere genişletilmemesi yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshini kim isteyebilir?

Kanunda sayılan bu kişiler, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir; bunlar dışında kalan kişilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir (İİK m.134/2).

İhalenin feshi sebepleri nelerdir?

Satış ilanının usulsüzlüğü, ihaleye fesat karıştırılması ve malın esaslı niteliklerinde yanıltma gibi sebepler ileri sürülebilir.

Fesih talebi reddedilirse ne olur?

Talep eden aleyhine ihale bedelinin belirli oranında para cezasına hükmedilebilir.