Taşınmaz Haczi ve Satış Süreci

Taşınmaza Haciz Konulması

İcra takibi kesinleştikten sonra alacaklının talebiyle taşınmazın tapu kaydına haciz şerhi işlenir (İİK m.85, m.91). Bu şerh, taşınmazın devrini ve üzerinde tasarrufu kısıtlar.

Haciz, alacak ve masrafları karşılayacak ölçüde konulur. Taşınmaz üzerinde ipotek gibi önceki haklar varsa, satış bedeli sıra cetveline göre paylaştırılır.

Kıymet Takdiri ve İlan

Haczedilen taşınmaz için bilirkişi eliyle kıymet takdiri yapılır. Taraflar, kıymet takdirine karşı yasal süre içinde icra mahkemesine itiraz edebilir (İİK m.128/a).

Kıymet kesinleştikten sonra satış günü belirlenir ve satış, kanunda öngörülen biçimde ilan edilir. İlan ve şartname, ihalenin geçerliliği bakımından önemlidir.

Açık Artırma ve İhale

Taşınmaz, elektronik ortam da dâhil olmak üzere açık artırmayla satılır. İhale, kanunda belirlenen oranların üzerinde en yüksek teklifi verene yapılır (İİK m.114 vd.).

İhale bedeli alacağa mahsup edilir; artan tutar borçluya iade edilir. İhaledeki usulsüzlükler, süresinde açılacak ihalenin feshi davasıyla ileri sürülebilir.

İhalenin Feshi Davası ve Süresi

İhaledeki usulsüzlükler, ayrı bir dava türü olan ihalenin feshi yoluyla ileri sürülür. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.134 uyarınca ihalenin feshi, satışın yapıldığı yerdeki icra mahkemesinden istenir. Talep, kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ileri sürülmelidir. Satıştan haberdar edilmeyen ve kendisine tebligat yapılmayan ilgililer bakımından süre, ihaleyi öğrendikleri tarihten işlemeye başlar; ancak her hâlde ihale tarihinden itibaren bir yıl geçmekle dava hakkı düşer. Sürenin niteliği hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Fesih sebepleri arasında ihaleye fesat karıştırılması, satış ilanının usulüne uygun yapılmaması veya ilgililere tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin usulsüz olması ve artırma hazırlığı aşamasındaki eksiklikler sayılabilir. Şikâyetin kabulü için ileri sürülen aykırılığın ihalenin sonucunu etkileyecek nitelikte olması aranır. Talebin reddi hâlinde ise fesih isteyen, ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm edilir; bu yaptırım, dayanaksız başvuruların önlenmesini amaçlar. Bu nedenle fesih talebi, somut ve belgeye dayalı sebeplerle sınırlı tutulmalıdır. Talep dilekçesinde her fesih sebebinin hangi belgeyle desteklendiğinin ayrı ayrı gösterilmesi beklenir.

Satış Sonrası Tescil ve Tahliye

İhale ile alıcı, taşınmazın mülkiyetini kazanır. Bununla birlikte tapuda alıcı adına tescil işlemi, ihalenin kesinleşmesi beklenerek icra dairesinin yazısı üzerine yapılır. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl korunacağı ve idare edileceği icra dairesince kararlaştırılır. Alıcının ihale bedelini süresinde ödememesi hâlinde ihale feshedilir ve taşınmaz yeniden artırmaya çıkarılır; bu durumda önceki alıcının sorumluluğu gündeme gelir. Tescilden sonra taşınmaz üzerindeki hacizler ve şerhler, satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin esaslar çerçevesinde terkin edilir. Alıcının tapu işlemleri ve vergi yükümlülükleri bakımından da ihale şartnamesindeki düzenlemeler belirleyici olur.

Taşınmazın fiilen boşaltılması ayrı bir aşamadır. İcra ve İflas Kanunu m.135 uyarınca taşınmaz, borçlu tarafından ya da hacizden sonraki bir tarihte yapıldığı anlaşılan kira sözleşmesine dayanarak işgal edilmekteyse, icra memuru bir muhtıra ile taşınmazın on beş gün içinde boşaltılmasını emreder; bu süre içinde boşaltılmazsa zorla çıkarılır. Buna karşılık hacizden önceki tarihli ve geçerli bir kira ilişkisine dayanan kiracı bakımından farklı bir değerlendirme yapılır. Bu nedenle satıştan önce taşınmazın kim tarafından ve hangi hukuki sebeple kullanıldığının araştırılması yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Evime haciz konunca hemen satılır mı?

Hayır. Önce kıymet takdiri yapılır, itiraz süreci işler ve ancak kesinleşince satış günü belirlenip açık artırmayla satılır.

Kıymet takdirine itiraz edebilir miyim?

Evet. Kıymet takdirine karşı yasal süre içinde icra mahkemesine itiraz ederek yeniden değerleme isteyebilirsiniz.

İhalede usulsüzlük olursa ne yapılır?

Usulsüzlük hâlinde, süresinde açılacak ihalenin feshi davasıyla ihalenin iptali istenebilir.