İşletme Projesi ve Aidatın Belirlenmesi

İşletme Projesinin Hazırlanması

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarlarını, giderlerin kat maliklerine düşen paylarını ve avans olarak ödenecek tutarları gösteren bir işletme projesi yapar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37).

İşletme projesi, giderlere katılma esaslarını belirleyen KMK m.20 çerçevesinde düzenlenir. Buna göre giderlerin bir kısmı arsa payı oranında, ortak yerlerin bakım ve işletme giderleri ise kural olarak eşit paylaştırılarak hesaplanır.

Tebliğ ve Yedi Günlük İtiraz

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir.

Süresinde itiraz edilmeyen ya da kurulca görüşülüp karara bağlanan işletme projesi kesinleşir. Kesinleşen projede belirtilen ödeme tarihleri geçtiğinde malikin temerrüdü doğar ve gecikme tazminatı işlemeye başlar (KMK m.20).

Kesinleşen Projenin İcra Takibine Esas Olması

Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında belge niteliğindedir. Bu belgeye dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılabilir.

Borçlu malikin itirazı hâlinde alacaklı, kesinleşmiş projeye dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu imkândan yararlanılabilmesi, projenin usulüne uygun biçimde tebliğ edilip kesinleşmesine bağlıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İşletme projesinden ve aidat alacağından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir; Kat Mülkiyeti Kanunu, anagayrimenkulün yönetiminden kaynaklanan anlaşmazlıklarda hâkimin müdahalesini bu mahkemeye bırakmıştır (KMK m.33). Aidatın tahsili için başlatılan takibe itiraz edilmesi hâlinde açılacak itirazın iptali davası da aynı görev kuralına tabidir. Bu kural, alacağın tutarından bağımsız biçimde uygulanır. Aidat alacağı için icra takibi yapılmadan doğrudan alacak davası açılması da mümkündür; her iki yolda da görevli ve yetkili mahkeme değişmez. Yargılama giderleri ise sonuçta haksız çıkan tarafa yüklenir.

Kat malikleri kurulunun işletme projesine ilişkin kararının iptali istenirse süre sınırları devreye girer. Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir (KMK m.33). Kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakat olduğu ileri sürülüyorsa süre koşulu aranmaz. Süresi geçen itirazlar esasa girilmeden reddedilebilir. İptal istemi, kesinleşmiş projeye dayanılarak başlatılmış bir takibi kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle koşulları varsa tedbir talebinin ayrıca ileri sürülmesi gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık görülen hata, işletme projesinin kat maliklerine usulüne uygun biçimde bildirilmemesidir. Proje, imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmediğinde yedi günlük itiraz süresi işlemeye başlamaz ve proje kesinleşmez. Kesinleşmeyen projeye dayanılarak başlatılan takipte, itirazın kaldırılması istemi belge yokluğundan reddedilebilir. İkinci hata, tebligat adreslerinin güncellenmemesi ve kiracıya yapılan bildirimin malike yapılmış sayılacağı düşüncesidir. Üçüncü hata, işletme projesinin hiç hazırlanmamasıdır; kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir proje yoksa bu görev yöneticiye aittir ve ihmali, aidat alacağının belgeye dayandırılmasını güçleştirir. Ayrıca projede avans tutarları ile ödeme tarihlerinin açıkça gösterilmemesi, temerrüdün başlangıcını tartışmalı hâle getirir.

Bir diğer hata, bütün giderlerin arsa payına göre dağıtılmasıdır. Kanun, ortak yerlerin bakım, koruma ve işletme giderlerine kat maliklerinin kural olarak eşit katılmasını, bazı giderlere ise arsa payı oranında katılmasını öngörür (KMK m.20). Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa bu ayrımın gözetilmemesi projenin iptaline yol açabilir. Son olarak bütçenin gerçekçi olmayan tahminlerle hazırlanması ve gider kalemlerinin belgeye dayandırılmaması, hem denetimi hem de tahsilatı güçleştirir. Gider belgelerinin fatura ve dekont düzeyinde saklanması, hem denetçi raporunun hazırlanmasını hem de yargılamada yapılacak bilirkişi incelemesini kolaylaştırır.

Sıkça Sorulan Sorular

İşletme projesine itiraz süresi ne kadardır?

Projenin bildirilmesinden itibaren yedi gündür; bu süre içinde itiraz edilmezse ya da kurulda görüşülüp karara bağlanırsa proje kesinleşir (KMK m.37).

Aidatını ödemeyen malike ne yapılabilir?

Kesinleşen işletme projesine dayanılarak icra takibi başlatılabilir; ayrıca ödemede geciken malik, gecikilen süre için gecikme tazminatı öder (KMK m.20).

İşletme projesini kim hazırlar?

Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yıllık gelir-gider ve avans paylarını gösteren işletme projesini yönetici hazırlar (KMK m.37).