Bağımsız bölüm maliklerinin balkon kapatma veya cephe görünümünü değiştirme istekleri, uygulamada sıkça uyuşmazlık doğurmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu, anayapının ortak yerlerine ve mimari bütünlüğüne yönelik müdahaleleri katı kurallara bağlamıştır.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19).
Balkon kapatma ve cephe rengini değiştirme işlemleri, doğrudan binanın dış görünümünü ve mimari durumunu etkilediğinden bu kapsamda değerlendirilir. Cephe, çatı ve dış duvarlar ortak yer olduğundan bu yerlere yönelik müdahaleler malikin tek başına tasarrufunda değildir.
Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde de olsa anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu bölümlerin maliklerinin ortak rızası aranır (KMK m.19).
Bu nedenle balkonun taşıyıcı sistemi veya cephe hattı değiştirilerek yapılan kapatmalar, hem ortak yere müdahale hem de anayapıya zarar verme yasağı yönünden hukuka aykırı sayılabilir.
Kanuna aykırı biçimde yapılan değişiklikler için diğer kat malikleri, sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme (kal) davası açabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, tüm bağımsız bölümlerde aynı biçimde ve estetik bütünlüğü bozmayacak şekilde yapılıp yaygınlaşan uygulamalar bakımından somut olayın özellikleri değerlendirilir.
Cephe değişiklikleri ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında ruhsat gerektirebilir. Ruhsatsız yapılan tadilatlar idari yaptırıma konu olabileceği gibi, kat mülkiyeti hukukundan doğan eski hâle getirme talebini de ortadan kaldırmaz.
Bu tür uyuşmazlıklarda ispatın merkezinde, değişikliğin ortak yere yönelik olup olmadığı ve anayapıya zarar verip vermediği sorusu bulunur. Bu nedenle mahkemece taşınmazda keşif yapılması ve inşaat alanında uzman bilirkişiden rapor alınması olağan yoldur. Bilirkişi; onaylı mimari projeyi, ruhsat ve eklerini, yapı kayıt belgesi bulunup bulunmadığını ve yerindeki mevcut durumu karşılaştırarak değerlendirme yapar. Değişikliğin taşıyıcı sisteme etkisi ile cephe bütünlüğüne müdahale niteliği ayrı ayrı incelenir. Bilirkişi seçiminde uzmanlık alanının uyuşmazlığa uygun olması önem taşır; taşıyıcı sistem tartışmalarında inşaat mühendisi, görünüm ve mimari bütünlük tartışmalarında mimar görevlendirilmesi beklenir.
Taraflar bakımından en güçlü belgeler onaylı proje ile yönetim planıdır. Yönetim planında balkon kapatma veya cephe uygulamalarına ilişkin özel bir düzenleme varsa, bu hüküm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Ayrıca beşte dört çoğunlukla alınmış yazılı rızanın varlığını gösteren kat malikleri kurulu kararı, karar defteri ve imza listeleri belirleyici olur. Tarihli fotoğraflar, uydu görüntüleri ve yönetimin yazışmaları ise değişikliğin ne zaman yapıldığının belirlenmesinde yardımcı delil olarak kullanılır. Kat malikleri kurulunun bu konudaki gündem maddesine ilişkin tutanakların, katılım oranı ve arsa payları gösterilerek düzenlenmiş olması, rızanın kanuni çoğunluğa ulaşıp ulaşmadığının denetlenmesini kolaylaştırır.
En yaygın hata, komşuların sözlü olarak itiraz etmemesinin rıza sayılacağı düşüncesidir. Kanun, ortak yerlerde yapılacak değişiklikler için yazılı rıza aradığından, sessiz kalma tek başına izin yerine geçmez. İkinci hata, aynı binada başka balkonların da kapatılmış olmasının kendiliğinden bir hak doğuracağı beklentisidir. Önceki aykırılıkların hoş görülmüş olması sonraki müdahaleyi hukuka uygun hâle getirmez; ancak kat malikleri kurulunun sonradan alacağı geçerli bir karar durumu değiştirebilir. Beşinci hata, uzun süre sessiz kalındıktan sonra dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması sayılacağı varsayımıdır; ortak yere müdahalenin sürekliliği nedeniyle bu savunma her olayda kabul görmez.
Üçüncü hata, belediyeden alınan bir izin veya yapı kayıt belgesinin kat mülkiyeti ilişkisindeki uyuşmazlığı sona erdireceği sanısıdır. İmar mevzuatı ile Kat Mülkiyeti Kanunu farklı amaçlara hizmet eder; idari izin, diğer kat maliklerinin eski hâle getirme talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bir diğer sorun, davanın yalnızca yöneticiye ya da yalnızca kiracıya yöneltilmesidir. Değişikliği yapan bağımsız bölüm malikinin davada taraf gösterilmemesi, verilecek kararın uygulanmasını güçleştirir. Eski hâle getirme kararının infazı da ayrı bir aşamadır; masrafların kimden tahsil edileceği ve işin nasıl yaptırılacağı ilamlı icra hükümlerine göre yürütülür.
Balkon kapatma cephe görünümünü etkilediğinden kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; aksi hâlde eski hâle getirme talebiyle karşılaşabilirsiniz (KMK m.19).
Diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme davası açabilir; ayrıca ruhsatsızlık nedeniyle idari yaptırım da gündeme gelebilir.
Uygulamanın yaygınlaşması tek başına hak doğurmaz; ancak mahkeme, mimari bütünlük ve somut olayın özelliklerini değerlendirir (KMK m.19).
Aidat, ortak alan, yönetim ve komşuluk uyuşmazlıklarında Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hukuki destek sağlıyoruz. Bize ulaşın.
Kat Malikleri Kurulunda Toplantı ve Çağrı Usulü hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›Makaleİşletme Projesi ve Aidatın Belirlenmesi hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleOrtak Alanda Baz İstasyonu ve Reklam Kirası hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleYöneticinin Ücreti ve Sorumluluğu hakkında bilgi ve hukuki destek.
Devamını oku ›MakaleBağımsız bölümü devralan yeni malik, önceki malikin ödenmemiş aidat borcundan müteselsilen sorumludur; rücu imkânı ve tahsil yolları açıklanıyor.
Devamını oku ›MakaleYöneticinin hesap verme ve ibrası; işletme defteri tutma, belge saklama, kat maliklerine hesap sunma ve kurul kararıyla ibranın sonuçları ele alınıyor.
Devamını oku ›