Ortak Alanda Baz İstasyonu ve Reklam Kirası

Ortak Yerler Üzerinde Tasarruf

Çatı, dış duvarlar ve cepheler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 uyarınca anagayrimenkulün ortak yerlerindendir. Kat malikleri bu yerlerin bakımına ve korunmasına özen göstermekle yükümlü olup, ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik ve tesis yapamazlar (KMK m.19).

Bir baz istasyonu ya da reklam panosunun kurulması, ortak yerde fiziki bir tesis oluşturması ve cephenin görünümünü değiştirmesi yönüyle basit bir yönetim işini aşan, önemli nitelikte bir tasarruf sayılır.

Reklam ve Baz İstasyonu İçin Oybirliği

Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir (KMK m.45). Baz istasyonu için çatı ya da cephenin kiraya verilmesi de aynı hükmün kapsamında değerlendirilir.

Oybirliği koşulu sağlanmadan yapılan kira sözleşmelerine itiraz eden kat maliki, kararın iptalini ve tesisin kaldırılmasını talep edebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, çatı ve cepheye yönelik bu tür kullanımlarda oybirliği aranması yönündedir.

Kira Gelirinin Paylaşımı ve Sorumluluk

Ortak yerin kiraya verilmesinden elde edilen gelir, aksine bir anlaşma yoksa arsa payları oranında kat maliklerine ait olur. Yönetici bu geliri işletme defterine kaydeder ve hesabını kat malikleri kuruluna verir.

Baz istasyonu kurulumunda ayrıca elektronik haberleşme ve imar mevzuatından doğan izin ve ölçüm yükümlülükleri gündeme gelir. Kat maliklerinin sağlığa veya yapıya ilişkin çekinceleri, kararın alınması sürecinde göz önünde bulundurulmalıdır.

Kararın İptali: Süre ve Görevli Mahkeme

Oybirliği aranan bir konuda çoğunlukla karar alınmışsa, buna razı olmayan kat maliki kararın iptalini isteyebilir. 634 sayılı Kanun m.33 uyarınca dava, karara aykırılığın öğrenilmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Toplantıya katılmayan kat maliki bakımından sürenin başlangıcı, kararın kendisine bildirildiği tarihe göre değerlendirilir. Dava açılırken toplantıya ilişkin tutanak ve hazirun cetveli de dosyaya sunulmalıdır; oy oranlarının hesabında arsa payları esas alınır ve bu belgeler olmadan inceleme yapılamaz.

Aynı maddede, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulunun aranmayacağı belirtilmiştir. Oybirliği gerektiren bir konuda alınan çoğunluk kararının bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, somut olayın niteliğine göre belirlenir. Dava açılırken tesisin kaldırılması ve eski hâle getirme talepleri birlikte ileri sürülebilir; ayrıca kurulum işlerinin durdurulması için ihtiyati tedbir istenebilir. Talep edilmeyen hususlarda karar verilemeyeceğinden dilekçede istemler açık ve ayrı ayrı gösterilmelidir; tedbir talebinde teminat konusu da ayrıca değerlendirilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, çatı veya cephenin kiraya verilmesini olağan yönetim işi sayarak yönetici imzasıyla sözleşme kurmaktır. Yöneticinin yetkisi kat malikleri kurulunun kararıyla sınırlıdır; yetkisiz imzalanan sözleşme kat maliklerini bağlamaz. İkinci hata, konunun gündeme açıkça yazılmaması ve toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmamasıdır. Çağrı ve gündem eksikliği, esasa girilmeden kararın sakatlanmasına yol açabilir. Sözleşmenin süresi, yenileme koşulları ve fesih hükümleri de çoğu zaman incelenmeden imzalanır; oysa uzun süreli bağlanma sonraki kat maliklerini de etkiler ve sözleşme metni kurul kararına eklenmelidir.

Üçüncü hata, idarî izin süreçlerinin göz ardı edilmesidir. Baz istasyonu kurulumunda ilgili kurumca düzenlenen güvenlik sertifikası ile belediye izinlerinin bulunup bulunmadığı ayrıca denetlenir; özel hukuk uyuşmazlığı ile idarî izin süreci birbirinden bağımsız yürür. Dördüncü hata, kira gelirinin yönetim kayıtlarına işlenmemesi ve paylaşımın belgelenmemesidir. Gelirin işletme defterinde gösterilmemesi, yönetici bakımından hesap verme yükümlülüğünün ihlali sonucunu doğurur. Beşinci hata, kiracılar ile bağımsız bölüm maliklerinin bilgilendirilmemesidir; bu durum itirazların artmasına yol açar, kayıtların şeffaf tutulması uyuşmazlığı azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Çatıya baz istasyonu kurulması için tüm maliklerin onayı şart mı?

Kural olarak evet; çatı veya cephenin bu amaçla kiraya verilmesi önemli yönetim işi sayıldığından bütün kat maliklerinin oybirliği aranır (KMK m.45).

Cepheye reklam panosu asılabilir mi?

Anayapının dış duvarının reklam amacıyla kiralanması Kanunda açıkça oybirliğine bağlanmıştır; oybirliği olmadan asılan pano itiraza konu olabilir (KMK m.45).

Kira geliri kime ait olur?

Aksine anlaşma yoksa ortak yerin kira geliri, arsa payları oranında kat maliklerine aittir ve yönetici tarafından hesabı verilir.