Yöneticinin Ücreti ve Sorumluluğu

Yöneticinin Atanması

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye verebilirler. Yönetici, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34).

Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri anlaşamaz ya da toplanıp yönetici seçemezlerse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hâkimi yönetici atayabilir.

Yöneticinin Sorumluluğu

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Bu nedenle görevini özenle yürütmek, topladığı avans ve gelirleri amacına uygun kullanmak ve hesap vermekle yükümlüdür.

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu işleri gördüğünü belgelemek üzere her takvim yılının bitiminde onun hesaplarını inceler ve aklar. Yönetici, işletme defteri tutmak ve toplanan paraların hesabını vermekle sorumlu olduğundan, ihmalinden doğan zararlardan sorumlu tutulabilir.

Yöneticinin Ücret Hakkı

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, aksine sözleşme olmadıkça yönetim işlerini gördüğü için yöneticiye uygun bir ücret vermekle yükümlüdür (KMK m.40).

Ücretin miktarı yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında belirlenebilir. Kararlaştırılmış bir tutar yoksa Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre işin kapsamı, harcanan emek ve yerel koşullar dikkate alınarak uygun bir ücret takdir edilir.

Yöneticinin Görevden Alınması ve Değiştirilmesi

Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yöneticinin tekrar atanmasına engel yoktur. Kurul, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yöneticiyi görev süresi dolmadan da değiştirebilir. Buna karşılık sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep ortaya çıkarsa onu atamış olan mahkeme değişikliğe izin verebilir. Bu esaslar 634 sayılı Kanun m.34'te düzenlenmiştir. Görevden alma kararının, gündeme alınarak usulüne uygun biçimde toplanan kat malikleri kurulunda alınması gerekir; usulsüz çağrı üzerine alınan karar iptale konu olabilir.

Yöneticinin hesap vermekten kaçınması, toplanan avansı amacı dışında kullanması veya işletme projesini uygulamaması haklı sebep oluşturur. Kat malikleri kurulu toplanamıyor ya da karar alamıyorsa, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Görevi sona eren yönetici; elindeki defter, belge ve paraları gecikmeksizin devretmekle yükümlüdür. Devirden kaçınması hâlinde bu değerlerin iadesi ile ihmalinden doğan zararın tazmini birlikte istenebilir. Görevi sona eren yöneticinin, kendi dönemine ilişkin hesaplar aklanmadığı sürece sorumluluğunun devam edeceği de göz önünde bulundurulmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir. Yöneticinin ücreti, hesap verme yükümlülüğü, aidat ve avans alacakları ile hâkimin müdahalesi istemleri bu mahkemede incelenir. Görev ve yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflarca değiştirilemez; başka bir mahkemede açılan dava görevsizlik veya yetkisizlik kararıyla sonuçlanır. Bu nedenle davanın en baştan doğru mahkemede açılması zaman ve gider kaybını önler. Aidat ve avans alacaklarının icra yoluyla takibinde de yetkili icra dairesi, kural olarak anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belirlenir.

Kat malikleri kurulunca alınan kararlara karşı iptal davası da aynı mahkemede görülür. 634 sayılı Kanun m.33 uyarınca, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakat olduğu hâllerde bu süre koşulu aranmaz. İptal davası açılmış olması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmadığından, gereken hâllerde ayrıca ihtiyati tedbir istenmesi yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetici atanması her binada zorunlu mu?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur; daha az bağımsız bölümde ise ihtiyaridir (KMK m.34).

Yöneticinin ücret alması gerekir mi?

Aksine bir sözleşme yoksa kat malikleri, yönetim işlerini gördüğü için yöneticiye uygun bir ücret ödemekle yükümlüdür (KMK m.40).

Yönetici hesaplarından nasıl sorumlu olur?

Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; işletme defterini tutar ve topladığı paraların hesabını verir (KMK m.38).