İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip

Takibin Konusu

İpotek, bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kurulan bir rehindir. Alacak ödenmezse, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatarak ipotekli taşınmazın satılmasını ve bedelinden alacağının ödenmesini isteyebilir.

İlamlı ve İlamsız Yol

İpoteğin paraya çevrilmesi takibi, ipotek akit tablosunun niteliğine göre ilamlı veya ilamsız yolla yürütülebilir. İpotek, kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa ilamlı takip imkânı doğabilir; bu, sürecin hızını etkiler.

İcra Emri ve Süreç

Borçluya ve varsa taşınmaz malikine icra/ödeme emri gönderilir. Borç ödenmezse, taşınmazın kıymeti takdir edilir ve satış aşamasına geçilir. Satış bedelinden öncelikle ipotekli alacaklının alacağı karşılanır.

Sıra ve Öncelik

İpotek, taşınmaz üzerinde rehin hakkı sağladığından, alacaklıya satış bedelinden öncelikli ödeme imkânı verir. Birden çok ipotek varsa, tescil sırasına göre öncelik belirlenir.

Hukuki Destek

İpotekli alacakların takibi, taşınmaz hukuku ile icra hukukunun kesiştiği teknik bir alandır. Alacağınızın güvenli tahsili için hukuki destek alabilirsiniz.

Önce Rehne Başvurma Zorunluluğu ve İstisnaları

Alacağı rehinle güvence altına alınmış alacaklı, kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapmak zorundadır; borçlu iflasa tabi kişilerden olsa dahi bu kural uygulanır (İİK m.45). Düzenlemenin amacı, elinde güvence bulunan alacaklının borçlunun diğer malvarlığına başvurmadan önce rehinden yararlanmasını sağlamaktır. Bu zorunluluğa aykırı biçimde başlatılan haciz yoluyla takibe karşı borçlu, süresi içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurabilir. Şikâyet süresinde yapılmazsa güvenceye rağmen yürütülen haciz yoluyla takip geçerliliğini korur ve bu itiraz sonradan ileri sürülemez. Bu nedenle ödeme emrinin tebliğinden itibaren dikkatli olunmalıdır.

Kuralın önemli bir istisnası kambiyo senetlerine ilişkindir; alacak poliçe, bono veya çeke bağlanmışsa alacaklı rehne başvurmadan kambiyo senetlerine mahsus takip yapabilir. Rehnin satışından alacağın tamamı karşılanamazsa, kalan kısım için düzenlenen rehin açığı belgesine dayanılarak borçlunun diğer mallarına başvurulabilir. İpotek üçüncü kişiye ait bir taşınmaz üzerinde kurulmuşsa takibin bu kişiye de yöneltilmesi ve ilgili belgelerin ona da tebliğ edilmesi gerekir. İpotek ileride doğacak bir alacağın güvencesi olarak kurulmuşsa, alacağın doğduğunun ve miktarının ayrıca ortaya konması gerekir; bu durum takibin türünü de etkiler.

Süreler ve İtiraz Yolları

Takip ilamsız yolla yürütülüyorsa borçluya ödeme emri gönderilir ve borçlu, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz yalnızca imzaya, borca ya da ipotek hakkına yönelik olabilir ve takibi durdurur; bu durumda alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa icra emri gönderilir ve bu takip türünde borca itiraz kural olarak takibi durdurmaz. İtirazın kaldırılması istemi kanunda öngörülen süre içinde ileri sürülmezse alacaklının genel mahkemede dava açması gerekir. Bu yol daha uzun sürer ve ek masraf doğurur.

Takip kesinleştikten sonra kıymet takdirine karşı, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine başvurulabilir. Satış aşamasında ise ihalenin feshi istemi, ihale tarihinden veya feshi gerektiren durumun öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde ileri sürülür (İİK m.134). Bu sürelerin kaçırılması, aynı iddiaların sonraki aşamalarda ileri sürülmesini engeller. Bu nedenle borçlunun ve taşınmaz malikinin takip dosyasını düzenli biçimde izlemesi gerekir. Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi de ihalenin feshinde sıkça ileri sürülen bir gerekçedir. Bu nedenle tebligat evrakının dosyadan kontrol edilmesi yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip nedir?

İpotekle güvence altına alınmış alacağın tahsili için ipotekli taşınmazın sattırılmasını sağlayan özel bir takip yoludur. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.148 ve devamında düzenlenmiştir. Borç ödenmezse taşınmazın kıymeti takdir edilir, satışa çıkarılır ve bedelinden öncelikle ipotekli alacaklının alacağı karşılanır.

İpotek takibi ilamlı mı yoksa ilamsız yolla mı yürütülür?

Bu takip, ipotek akit tablosunun niteliğine göre ilamlı veya ilamsız yolla yürütülebilir. Akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa ilamlı takip imkânı doğar ve süreç daha hızlı ilerler. Aksi hâlde borçluya ve varsa taşınmaz malikine ödeme emri gönderilerek ilamsız yol izlenir.

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek varsa sıra nasıl belirlenir?

Sıra, tapu kütüğüne tescil edilen derece ve sıra kayıtlarına göre belirlenir. Satış bedelinden önce öncelikli derecedeki ipotekli alacaklının alacağı karşılanır; artan bedel sonraki sıradaki alacaklılara dağıtılır. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki mevcut ipoteklerin ve diğer sınırlı ayni hakların tapu kaydından önceden incelenmesi önem taşır; aksi hâlde satıştan beklenen tahsilat sağlanamayabilir.