Kamulaştırma sürecinde uzlaşma görüşmesi, bedel tespiti ve tescil davası ile malikin 30 günlük dava hakkı.
Süreç idarenin kamu yararı kararı almasıyla başlar; ardından taşınmaz belirlenir, kıymet takdir komisyonu bedel tahmin eder ve malik uzlaşma görüşmesine davet edilir. Uzlaşma sağlanırsa devir sözleşmeyle yapılır ve dava aşamasına geçilmez.
Uzlaşma sağlanamazsa idare, 2942 sayılı Kanunun 10. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle bedeli belirler; bedel bankaya yatırıldığında taşınmaz idare adına tescil edilir. Bu dava idare tarafından açılır; malik davalı sıfatındadır.
Malik, kamulaştırma işlemine karşı 30 gün içinde dava açabilir. 2942 s.K. m. 14 uyarınca taşınmaz malikinin, 10. madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden; tebligat yapılamayanlar bakımından mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.
Kanun ayrıca idari yargıda açılan davaların öncelikle görüleceğini ve iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları bulunduğunu belirtir. İdare de kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.
Bedel, kamulaştırma tarihindeki değere göre belirlenir. Arazilerde net gelir yöntemi, arsalarda emsal karşılaştırma yöntemi esas alınır; yapılarda ise resmî birim fiyatlar ve yıpranma payı hesaba katılır. Taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü ve verim gücü gibi ölçütler ayrıca değerlendirilir.
Malik açısından belirleyici olan bilirkişi raporuna itirazdır: emsal seçimi, imar durumunun doğru yansıtılıp yansıtılmadığı, yapı sınıfı ve yıpranma oranı ile ağaç ve muhdesatın hesaba katılıp katılmadığı ayrıntılı biçimde denetlenmeli, itiraz süresinde ve gerekçeli yapılmalıdır.
Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıyorsa kalan kısımda meydana gelen değer düşüklüğü de talep edilebilir. Kalan kısım yararlanmaya elverişli olmaktan çıkıyorsa, malik taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını isteyebilir.
Ayrıca kamulaştırılan alanda ağaç, bina, kuyu, sera ve benzeri muhdesat varsa bunların bedeli ayrıca hesaplanır. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerinin hakları da bedelden pay alma yoluyla korunur; bu nedenle keşifte tüm unsurların tutanağa geçirilmesi önemlidir.
Kamulaştırma, usulüne uygun yürütülen bir idari süreçtir. İdare bedel ödemeden ve usul izlemeden taşınmaza fiilen el atmışsa ya da imar planıyla taşınmazı kullanılamaz hâle getirip yıllarca işlem yapmamışsa, ortada kamulaştırmasız el atma vardır ve farklı bir dava yolu izlenir.
Fiilî el atmada adli yargıda bedel (el atmanın önlenmesi veya tazminat) davası, imar planından kaynaklanan hukuki el atmada ise idari yargıda tam yargı davası gündeme gelir. Süre ve görev bakımından ikisi karıştırılmamalıdır.
Bedel tespiti davasında malikin en kısa süresi, mahkeme davetiyesinin tebliğinden itibaren işleyen on günlük beyan süresidir. 2942 sayılı Kanunun 10. maddesi uyarınca davetiyede, konuya ve taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerin tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmesi gerektiği belirtilir. Bu süre, otuz günlük iptal ve düzeltim davası süresinden ayrıdır; emsal satış belgeleri, imar durumu yazısı, kira sözleşmeleri ve muhdesatın fotoğrafları bu süre içinde sunulmalıdır.
Keşiften önce, bilirkişi kurulunun raporda ayrı ayrı cevaplaması gereken unsurlar gözden geçirilmelidir. 11. madde; taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyen her unsuru, varsa vergi beyanını, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazide net geliri, arsada özel amacı olmayan emsal satışları ve yapılarda resmi birim fiyatlar ile yıpranma payını sayar. Malik, bu başlıkların her biri için elindeki belgeyi keşifte hazır bulundurmalı ve itirazlarını keşif tutanağına geçirtmelidir.
Rapora itirazda, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışlarının ve ileride düşünülen kullanma şekillerinden beklenen kârın dikkate alınmayacağı kuralına (m. 11) uyulup uyulmadığı ve emsallerin nasıl seçildiği denetlenmelidir. Ayrıca kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açan malik, dava açtığını bedel tespiti mahkemesine belgelendirmelidir; aksi hâlde 10. madde uyarınca kamulaştırma işlemi kesinleşir ve tespit edilen bedel üzerinden tescil kararı verilir.
Olağanüstü hâllerde işlemler sonraya bırakılarak taşınmaza el konulabilir; bu istisnai usul acele kamulaştırmaya itiraz başlığında ayrıntılandırılmıştır.
Mahkemece yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlarda gazete ilanı tarihinden itibaren otuz gündür. Bu süre içinde idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir (2942 s.K. m. 14).
Uzlaşma sağlanamazsa davayı idare açar; malik davalı sıfatındadır. Dava asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Evet. İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları vardır (2942 s.K. m. 14/3).
Kalan kısımdaki değer düşüklüğü de talep edilebilir. Kalan kısım yararlanmaya elverişli olmaktan çıkıyorsa tamamının kamulaştırılması istenebilir.
Bu kamulaştırmasız el atmadır. Fiilî el atmada adli yargıda, imar planından kaynaklanan hukuki el atmada idari yargıda tam yargı davası yoluna gidilir.
İdari işlemin iptali, tam yargı davası, imar ve idari yaptırım uyuşmazlıklarında CMY Hukuk & Danışmanlık olarak süreçlerinizi yürütüyoruz. Bize ulaşın.