İlamsız Tahliye Takibi

Takibin Türleri

İlamsız tahliye takibi iki temel sebebe dayanır: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ve kira süresinin sona ermesi (yazılı sözleşme veya tahliye taahhüdü) nedeniyle tahliye. Her iki yol da icra dairesi üzerinden yürütülür.

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye

Kira bedelini ödemeyen kiracıya, icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilir. Kiracıya borcu ödemesi için süre verilir; bu süre içinde ödenmezse ve itiraz edilmezse kiraya veren tahliye talep edebilir.

İtiraz ve Sonuçları

Kiracı, ödeme emrine süresi içinde itiraz edebilir. Borca itiraz takibi durdurur; ancak kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurabilir. Süreler ve usul kurallarına titizlikle uyulması gerekir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip

Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, taahhüt tarihinde taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı icra yoluyla tahliye istenebilir. Taahhüdün geçerlilik koşullarının sağlanması belirleyicidir.

Hukuki Destek

İlamsız tahliye takibi, sürelere ve usule sıkı sıkıya bağlı bir süreçtir. Hak kaybı yaşamamak için takibin doğru yürütülmesinde hukuki destek almanız önemlidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İlamsız tahliye takibinde uyuşmazlıkların çözüm yeri kural olarak icra mahkemesidir. İtirazın kaldırılması ve tahliye istemleri, takibin yapıldığı icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine yöneltilir (İİK m.4). İcra mahkemesi dar yetkili bir mahkeme olup incelemesini takip dosyası ve kanunda öngörülen belgelerle sınırlı biçimde yapar; kira sözleşmesinin varlığı ya da tarihi ciddi biçimde çekişmeliyse istem reddedilir ve taraflar genel mahkemede dava açmaya yönlendirilir. İcra mahkemesinin verdiği tahliye kararı, kira ilişkisinin esasına ilişkin kesin hüküm oluşturmaz; taraflar aynı konuda genel mahkemede dava açma imkânını korur.

Genel hükümlere göre açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden doğan alacak davaları da bu mahkemede görülür (HMK m.4/1-a). Takip bakımından yetkili icra dairesi, borçlunun yerleşim yeri veya sözleşmede kararlaştırılan ifa yeri icra dairesidir (İİK m.50). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler, kira uyuşmazlıklarında öngörülen dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında tutulmuştur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Yetkisiz icra dairesinde başlatılan takibe karşı borçlu, süresinde yetki itirazında bulunabilir. Yetki itirazı ile borca itirazın birlikte ileri sürülmesi de mümkündür.

Süreler ve Sık Yapılan Hatalar

Kira bedelinin ödenmemesine dayalı takipte kiracıya, borcunu ödemesi için ödeme emriyle süre verilir; kiracı takibe itiraz edecekse itirazını ödeme emrinin tebliğinden başlayarak yedi gün içinde bildirmelidir (İİK m.269). Ödeme süresi kiralananın niteliğine göre değişir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında daha uzun tutulmuştur. Ödeme emrinde bu sürelerin eksik yahut hatalı gösterilmesi takibin iptaline yol açabildiğinden, ödeme emri düzenlenirken sözleşmenin türü doğru belirlenmelidir. Ödeme emrine süresinde itiraz edilmemesi hâlinde takip kesinleşir ve tahliye istemi icra mahkemesine götürülür. Kısmi ödeme, tahliye sonucunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde icra dairesine başvurulması gerekir; bu süre geçirilirse aynı taahhüde dayanılarak icra yoluyla tahliye istenemez (İİK m.272). Uygulamada en çok karşılaşılan hatalar, kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütlere dayanılması, taahhüt tarihinin boş bırakılması ve takip talebinde tahliye isteminin açıkça belirtilmemesidir. Ayrıca kiracı dışındaki kişilerin taşınmazı işgal ettiği hâller ayrı bir usule tabidir. Taahhüdün kiracı tarafından serbest iradeyle ve kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmiş olması aranır. Taahhüde karşı imza itirazı ileri sürülmesi hâlinde inceleme icra mahkemesince yapılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira borcu ödenmezse mahkeme kararı olmadan tahliye mümkün mü?

Evet. Kiraya veren, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 uyarınca icra dairesi aracılığıyla ihtarlı ödeme emri göndererek ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Kiracı ihtar süresi içinde ödeme yapmaz ve itiraz da etmezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir.

Tahliye ödeme emrine itiraz süresi kaç gündür?

Kiracı, ihtarlı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz etmek zorundadır (İİK m.269). İtiraz takibi durdurur; ancak kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde bu yola başvurulmazsa aynı alacak için ilamsız takip yapılamaz.

Sözleşme süresi bitince icra yoluyla tahliye istenebilir mi?

Yazılı kira sözleşmesinin süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşme icra dairesine ibraz edilerek tahliye istenebilir; icra memuru tahliye emriyle taşınmazın on beş gün içinde boşaltılmasını emreder (İİK m.272). Kiracının, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin itirazını yedi gün içinde bildirmesi gerekir.