Ayıplı Konut ve Eksik İmalat

Ayıplı Konut ve Seçimlik Haklar

Tüketiciye teslim edilen konut, sözleşmede kararlaştırılan niteliklere aykırıysa ya da ilan ve vaatlere uymuyorsa ayıplı sayılır. Tüketici; sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi, ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değişim haklarından birini seçebilir (6502 sayılı Kanun m.8-11).

Satıcı, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getirmekle yükümlüdür. Onarım veya değişim, tüketici için ağır güçlük doğurmayacak biçimde makul sürede sağlanmalıdır.

Eksik İmalat ve Ortak Alanlar

Projeye ve sözleşmeye göre yapılması gereken işlerin eksik bırakılması eksik imalattır. Konutun kendisindeki eksiklikler yanında, ortak alanlardaki eksiklikler de gündeme gelebilir; bunların giderilmesi veya bedelinin tazmini istenebilir.

Eksik ve ayıplı imalat iddiaları çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; teslim tutanakları, proje ve sözleşme belirleyici delillerdir.

Süreler ve Ağır Ayıp

Konut satışında ayıptan sorumluluk, aksi kararlaştırılmadıkça teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Ayıp, ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz (6502 sayılı Kanun m.11-12).

Tüketici, ayıbı fark ettiğinde makul sürede satıcıya bildirmeli; hakkını korumak için delilleri (fotoğraf, tutanak, rapor) zamanında toplamalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73 uyarınca tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir. Ayrı bir tüketici mahkemesi kurulmayan yerlerde davalara, asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla bakar. Yetki bakımından genel kurallar geçerli olmakla birlikte, aynı maddenin beşinci fıkrası tüketiciye ek bir imkân tanır ve dava, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Uyuşmazlığın değeri kanunda belirlenen parasal sınırın altında kalıyorsa, tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur.

Konutu ticari veya mesleki amaçla edinen kişiler tüketici sayılmadığından, bu kişilerin talepleri genel hükümlere göre asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesinde görülür; yüklenici ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları da bu kapsamdadır. Görevin belirlenmesinde satıcının sıfatı değil, alıcının hukuki konumu belirleyicidir. Tüketici mahkemesi nezdinde tüketiciler tarafından açılan davalar, aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince Harçlar Kanununda düzenlenen harçlardan muaftır; bu muafiyet gider avansı ve delil avansı yatırma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Dava Şartı Arabuluculuk

6502 sayılı Kanun m.73/A, tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı olarak düzenler. Aynı madde beş istisna sayar: tüketici hakem heyetinin görev kapsamındaki uyuşmazlıklar, hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlar, Kanunun 73. maddesinin altıncı fıkrasında ve 74. maddesinde belirtilen davalar ile tüketici işlemi niteliğinde olup taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar. Eksik imalat ve ayıp nedeniyle bedel indirimi ya da giderim bedeli istemleri kural olarak arabuluculuğa tabidir; tapu iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin talepler ise kapsam dışında kalır.

Süreç sonunda anlaşma sağlanırsa, taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava yolu açılır. Tüketicinin ödemesi gereken arabuluculuk ücreti, taraflara ulaşılamaması, görüşme yapılamaması ya da anlaşma veya anlaşamama hâllerinde Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Arabuluculuk aşamasında keşif yapılamadığından, eksik imalata ilişkin tespitlerin önceden delil tespiti yoluyla güvence altına alınması uygulamada tercih edilen bir yöntemdir. Görüşmelerde üzerinde uzlaşılan hususların tutanağa geçirilmesi, anlaşma sağlanamasa bile sonraki yargılamada uyuşmazlığın kapsamını daraltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ayıplı konutta hangi haklarım var?

Ücretsiz onarım, ayıpsız misliyle değişim, ayıp oranında bedel indirimi veya sözleşmeden dönme haklarından birini seçebilirsiniz.

Konutta ayıp sorumluluğu kaç yıl?

Aksi kararlaştırılmadıkça teslimden itibaren beş yıldır. Ayıp hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz.

Eksik imalatın bedelini isteyebilir miyim?

Evet. Eksik bırakılan işlerin tamamlanması ya da bedelinin tazmini istenebilir; eksiklik genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir.