Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut bedelini önceden veya taksitlerle ödediği, teslimin ileri bir tarihte yapıldığı satıştır. Tüketiciyi korumak için cayma hakkı, teminat ve devir sınırları öngörülmüştür.
Bu satış türünde tüketici, henüz tamamlanmamış veya inşa hâlindeki konutun bedelini peşin ya da taksitle önceden öder; konut ise gelecekte teslim edilir. Tüketicinin ödediği bedelin güvence altına alınması esastır.
6502 sayılı Kanun'un 41. maddesi uyarınca adi yazılı şekil yeterli değildir; ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Satıcı, geçerli bir sözleşme kurulmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme veya tüketiciyi borç altına sokan belge isteyemez. Bu güvenceler, projenin tamamlanmaması riskine karşı tüketiciyi korur.
Tüketici, ön ödemeli konut satışında kanunda öngörülen süre içinde cayma hakkını kullanabilir. Cayma hâlinde, ödediği bedelin iadesi ve durumun tasfiyesi mevzuatta düzenlenen esaslara göre yapılır.
Konutun, sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi hâlinde tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı doğabilir. Teslim süresi ve gecikmenin sonuçları sözleşmede açıkça belirlenmelidir.
Ön ödemeli konut satışları yüksek bedelli ve uzun süreli ilişkiler olduğundan, sözleşmenin ve teminatların incelenmesi önemlidir. Tüketicinin haklarını koruması tüketici hukuku avukatı desteğiyle güçlenir.
Ön ödemeli konut satışında tüketicinin, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı bulunur (6502 sayılı Kanun m.45). Dönme hâlinde satıcı; satış veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden kaynaklanan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren geçen süreye göre kademeli olarak artan bir tazminat isteyebilir. Bu tazminatın üst sınırları kanunda oran olarak ayrıca gösterilmiştir. Dönme hakkının kullanılması, tüketicinin ayrıca uğradığı zararların tazminini isteme imkânını ortadan kaldırmaz; bu talepler genel hükümlere göre değerlendirilir.
Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması gibi hâllerde de bedel istenemez. Tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ile onu borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde geri verilir. Devir veya teslim süresi ise sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Teslim süresinin uzatılmasına ilişkin sözleşme kayıtları, tüketici aleyhine dengesizlik yarattığı ölçüde haksız şart denetimine tabi tutulur.
Ön ödemeli konut satışından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemesidir; tüketici mahkemesi bulunmayan yerlerde davalara asliye hukuk mahkemesi bu sıfatla bakar (6502 sayılı Kanun m.73). Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında tüketicinin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir; bu düzenleme tüketiciyi korumayı amaçlar. Değeri kanunda belirlenen parasal sınırın altında kalan uyuşmazlıklarda ise tüketici hakem heyetine başvurulması gerekir. Aynı projeye ilişkin çok sayıda tüketici bulunsa dahi her sözleşme kendi koşullarına göre ayrı değerlendirilir; toplu başvuru zorunluluğu bulunmamakta, her tüketici talebini ayrıca ileri sürebilmektedir.
Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6502 sayılı Kanun m.73/A). Tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklar ile hakem heyeti kararlarına yapılacak itirazlar bu şartın dışında tutulmuştur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Tüketici davalarında yargılama giderleri ve harçlar bakımından tüketici lehine öngörülen özel kuralların da gözetilmesi gerekir. Yapı ruhsatı, kat irtifakı tapusu ve teminata ilişkin belgeler dosyaya sunulması gereken temel evraklar arasında yer alır. Bu belgeler talebin dayanağını doğrudan etkiler.
Tüketicinin, henüz tamamlanmamış veya inşa hâlindeki konutun bedelini peşin ya da taksitle önceden ödediği, konutun ise gelecekte teslim edildiği satıştır (TKHK m.40-46). Tüketicinin ödediği bedelin teminat veya yapı denetimi gibi güvencelerle korunması esastır.
Evet. Tüketici, kanunda öngörülen süre içinde cayma hakkını kullanabilir. Cayma hâlinde ödediği bedelin iadesi ve durumun tasfiyesi mevzuatta düzenlenen esaslara göre yapılır.
Konutun sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi hâlinde tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı doğabilir. Teslim süresi ve gecikmenin sonuçları sözleşmede açıkça belirlenmeli, teminatlar dikkatle incelenmelidir.
Ön ödemeli konut satışı, cayma ve teslim uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.