Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsa paylarının bir bölümünü devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa edip arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme, taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz; eser sözleşmesi yönü TBK m. 470 vd. hükümlerine tabidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki edimi birleştirir: arsa sahibinin arsa payı devri taahhüdü ile yüklenicinin bina yapma borcu. Bu yapısıyla, TBK m. 470 anlamında eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşmedir.
Eser yönüne yüklenicinin borçlarına ilişkin hükümler, devir yönüne ise taşınmaz satışındaki şekil kuralları uygulanır; uyuşmazlıkların çözümünde bu ikili nitelik belirleyicidir.
Sözleşme, arsa paylarının devrini vaat ettiğinden TBK m. 237 uyarınca resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; uygulamada noterde düzenleme biçiminde yapılır ve çoğu kez tapuya şerh edilir.
Şekle aykırı sözleşmede kural geçersizliktir; ancak inşaat büyük ölçüde tamamlanmış ve arsa sahibi edimleri benimseyerek yararlanmışsa, geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı görülebilir ve sözleşme ayakta tutulabilir.
Yüklenici; binayı ruhsata, projeye ve sözleşmeye uygun biçimde, kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmekle yükümlüdür. İnşaatın ruhsatsız veya imara aykırı yapılması, teslim borcunun hiç ifa edilmemesi sonucunu doğurabilir.
Teslimde gecikme hâlinde arsa sahibi, gecikme tazminatı olarak mahrum kalınan kira gelirini isteyebilir; ayıplı ifada ise eksik ve bozuk işlerin bedeli yükleniciden tahsil edilir.
Teslim, kural olarak yapı kullanma izninin alınmasını da kapsar; iskânsız teslim, sözleşmeye uygun ifa sayılmayabilir.
Arsa sahibinin temel borcu, kararlaştırılan arsa paylarını sözleşmedeki aşamalara göre yükleniciye devretmektir; devir çoğu kez inşaatın seviyesine bağlanan kademeli bir plana tabidir.
İnşaat seviyesine bakılmaksızın peşin devredilen paylar, yüklenicinin ediminin güvencesiz kalmasına yol açar; uygulamada payların üçüncü kişilere satılması hâlinde arsa sahibi ile alıcılar arasında ciddi uyuşmazlıklar doğar.
Yüklenicinin temerrüdünde arsa sahibi, süre vererek sözleşmeden dönebilir; dönme hâlinde devredilen paylar iade edilir, yapılan imalatın bedeli ise sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tasfiye edilir.
İnşaat önemli oranda tamamlanmışsa dönmenin geriye etkili sonuçları hakkaniyete aykırı düşebilir; bu hâllerde fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve tasfiye buna göre yapılır.
Tasfiyede yüklenicinin hak ettiği pay oranı, gerçekleşen imalat seviyesine göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakkı, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ifa etmesine bağlıdır: yüklenici inşaatı tamamlamazsa, alıcıların tescil talebi kural olarak arsa sahibine karşı ileri sürülemez.
Bu nedenle projeden konut alanların, sözleşmenin tapuya şerhli olup olmadığını ve yüklenicinin hak ediş durumunu incelemesi büyük önem taşır.
Arsa sahibinin de, devrettiği payların üçüncü kişilere satışını sözleşmeyle sınırlaması ve kademeli devir planı uygulaması, riskleri önemli ölçüde azaltır.
Arsa payı devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir.
Gecikilen süre için, mahrum kalınan kira bedeli düzeyinde gecikme tazminatı ve varsa sözleşmedeki cezai şart istenebilir.
Eksik ve bozuk imalat bedelini yükleniciden isteyebilir; ağır ayıplarda sözleşmeden dönme gündeme gelir.
Alıcının tescil hakkı, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ifa etmesine bağlıdır; inşaat tamamlanmazsa alıcı kural olarak yükleniciden tazminat ister.
Evet; dönme hâlinde devredilen paylar iade edilir, imalat bedeli tasfiye edilir. İleri seviyedeki inşaatta fesih ileriye etkili sonuç doğurabilir.
Tapu, imar ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.